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开盘去化观察·综述 | 部分热点城市开盘去化率回调,仍有10城逆市攀升

每日经济新闻 2022-11-17 16:31:52

◎“从市场情况来看,11月以来房地产市场销售尚未出现明显好转,中指监测的重点50城周度成交面积同比降幅仍在10%以上,购房者观望情绪仍较重,预计随着楼市利好政策的持续落地,供需两端政策优化叠加防疫政策改善,将带动市场预期进一步提升,尤其是更多核心城市政策优化后,或将带动当地购房需求释放,年底全国商品房销售规模同比降幅有望收窄。”

每经记者 包晶晶    每经编辑 魏文艺    

今年的“银十”,房地产市场仍处于下行趋势。不过从销售端来看,10月仍有9个城市的开盘去化率超过50%。

具体来看,据克而瑞统计,10月23个重点城市平均开盘去化率环比上涨的城市有10个,平均开盘去化率位列前三位的是福州、北京和成都,平均开盘去化率均超60%,杭州、无锡、上海、长沙、合肥和西安的开盘去化率均超50%。其中,杭州、上海、长沙、合肥等热点城市的开盘去化率出现明显回调。

从11月16日国家统计局公布数据显示,10月70城新房价格环比下降的城市已增至58个,但部分城市仍然保持着市场韧性,如北京、合肥、成都、杭州、上海等城市,新房价格同环比双双上涨,开盘去化率均在50%以上。

多城开盘去化率频繁波动

克而瑞调研数据显示,10月31个重点城市平均开盘去化率只有38%。那么,北京等城市的开盘去化率为何能逆市攀升?

不过,在行业下行压力不减、市场信心缺失、购买力减弱的当下,这些逆势创造了高去化率的城市,有些在局部热点的支撑之下表现亮眼,有些则已经显示出一定的下行趋势。

如北京,7月和8月的开盘去化率仅为22%和72%,在“金九银十”的催化下,9月和10月的开盘去化率有所回升。从绝对值来看,《每日经济新闻》记者根据中指研究院提供的数据测算,7月份以来,北京TOP10项目单月合计销售额维持在50亿-70亿元,从成交结构来看,排在前三甲的“百亿大盘”学府壹号院、中建壹品•学府公馆和北京城建•天坛府均为改善型或高端住宅项目,带动了整体去化率。

但事实上,项目间两极分化极为明显,1-6月份北京TOP10楼盘累计销售额门槛值为25.37亿元,4个月后的10月份,这一门槛值也仅为39.88亿元,而连续三个月稳居第十名的“保利•锦上”,3个月间销售额仅7.6亿元。

深圳9月和10月的开盘去化率分别为46%和33%,深圳中原地产数据显示,9月份深圳楼市供应量增加,20个项目取证,合计预售11054套新房住宅,新房交易量创年内新高。

与北京相同的是业绩分化严重,深圳网红盘华润城一举成为全国销售冠军,10个月累计销售245.9亿元,招商玺家园卖出111.37亿元。单月数据看,“银十”有8个住宅项目开盘,并诞生了两个“日光”项目,光明中心区深业颐瑞府推售444套房源,开盘3小时清盘;南山西丽深铁阅山境花园推23套现房尾盘,开盘约半小时售罄。但在龙华,“开盘售罄”已经许久不见。市场分化,也明显拉低了深圳10月份的开盘平均去化率。

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在此情况下,据CRIC调研数据显示,重点31城周平均开盘去化率并不平稳,甚至波动巨大。9月末10月初,项目开盘去化率一度跌至15%。随后,部分城市核心区域供应放量,适销对路产品集中入市,结构性拉升了市场热度,至10月最后一周,去化才稳步回升。

“结构性”拉升和平均开盘去化率的波动,一方面显示了热点区域、热点项目的独立行情,另一方面则反应了市场持续探底的趋势。

部分热点城市去化率回调

值得注意的是,杭州和上海虽然开盘去化率在10月份排在第四和第六,且7-9月的开盘去化率均超过60%,但10月份的开盘去化率均出现明显回落,分别为58%和52%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静11月15日通过书面方式向《每日经济新闻》记者表示,“近期核心城市政策出现松动,如杭州‘认房认贷’调整为‘认房不认贷’,北京通州台湖、马驹桥地区解除‘双限购’政策。在市场信心较为脆弱的当下,监管部门释放重磅利好,核心城市优化楼市政策,对修复市场信心将起到积极作用。”

但政策刺激对于供应端的作用并不明显。如杭州的“红盘”影响正在减弱,10月北部新城、未来科技城等热点板块仍在持续供货,但登记购房人数占比(占全城登记人数比值)由7月的70%下降至39%。10月购房中签率上升12个百分点至47.7%,项目流摇率39.1%,“流摇”项目25个,达全年最高。

据克而瑞数据,10月份上海、杭州、长沙等城市均出现项目首开或加推当月基本售罄的情况,这些项目除了价格倒挂的豪宅外,也不乏刚需和中端项目,比如杭州杭腾未来社区等项目。

但随着二手房市场下行加剧,上海的二手房价格10月份也出现首次环比由涨转跌,“价格倒挂”优势日渐式微。在9月份上海新开盘的35个项目中,价格倒挂项目仅剩3个,占比仅9%。

另一方面,大供应量也让市场难以消化。以上海为例,上海中原地产市场分析师卢文曦对11月17日上午通过微信向记者表示,“开盘去化率下降主要是供应比较急,需求增长乏力。6月以后每月新推30多个楼盘,而市场并没有达到火热的局面,因此消化不了那么多的量,10月出现回调也属正常。”

未来,如何在市场继续探底的情况下保持项目去化率,成为摆在开发企业面前最大的难题。克而瑞数据显示,从销售情况来看,63%的热销项目都拥有不同程度的区位优势,而且具有完善的配套设施和便利的交通。

11月16日,在中指研究院“2023中国房地产市场趋势及投融资策略闭门研讨会”上,有房企提出,在客户需求端,收入预期下滑是制约市场恢复的重要原因,高能级城市政策需要进一步优化,未来产品策略也将偏向改善型产品和一二线核心地段产品。

“从市场情况来看,11月以来房地产市场销售尚未出现明显好转,中指监测的重点50城周度成交面积同比降幅仍在10%以上,购房者观望情绪仍较重,预计随着楼市利好政策的持续落地,供需两端政策优化叠加防疫政策改善,将带动市场预期进一步提升,尤其是更多核心城市政策优化后,或将带动当地购房需求释放,年底全国商品房销售规模同比降幅有望收窄。”陈文静补充道。

封面图片来源:每经记者 王佳飞 摄

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